这个“黄金月”，由于多家开发商联动降价促销，广州楼市开始进入专家、代理行和发展商共同“确认”的筑底阶段。不少物业的价格一降再降，已经“跌出价值”。对于在这个楼市调整期应投资哪类物业，机构和投资老手众说纷纭。

　　热租、名校旁物业较保值

　　满堂红地产研究部负责人表示，今年以来，尽管广州二手楼价呈震荡下行之势，但租赁成交量和租金水平持续增长，上半年广州全市平均月租金为28元/平方米。40平方米以下的小户型占租赁成交的20%，平均月租金高达34.5元/平方米。

　　尤其是广州秋交会即将开始，公寓租赁同比增长超过1倍。CBD（中央商务区）的铂林国际公寓和富力史丹尼国际公寓等的平均月租金一般高达60～70元/平方米，富力爱丁堡更达每月80～100元/平方米。即使是去年高位入市的买家，投资回报率也超过5%，能有效抵消楼价下跌的影响。

　　中原地产研究部则指出，根据其研究，上半年广州楼市租赁回报率位居前三位的楼盘分别是白云区黄石路的富力阳光美居、天河黄埔大道中的员村新村和天河北的祥兴大厦，回报率分别为8.69%、8.47%和7.53%。这三个楼盘均位于商贸、物流集中的热点区域，在淡季投资物业应借鉴这些成功例子的经验。“即使楼价下跌了，也可以以租养供，等到楼市复苏，热租的物业肯定比其他物业的价格回升更快。”中原地产研究部认为。

　　戴德梁行研究部董事黎庆文则表示，尽管天河区的物业出租回报率较高，但由于下半年供应量可能加大，或许不如刚性需求高且供应量有限的老城区物业抗跌。

　　“由于孩子到了读书的适龄时间，不少新区的家庭会情愿回流老城区，而老人家也更青睐就医方便的老城区。因此，凡是拥有名校、医疗的物业，上半年都没怎么受市场大环境的影响。”黎庆文说。

　　戴德梁行的数据显示，自从去年“9·27”房贷新规实施后，广州二手楼成交同比萎缩近40%，花都和番禺等新区成为上半年楼价下跌最猛烈的区域。不过，越秀区、老荔湾区等老城区中心地段，楼价同比跌幅不大。即使这两个区域的一手楼价由于开发商资金回笼需求而有所下跌，但二手楼价仍维持在1.3万～1.5万元/平方米，与一手房基本持平。“如果在老城区的相同地段，一手楼比二手楼要便宜的话，已经可以考虑入市。”戴德梁行认为，越秀区的东山区域，至今众多二手电梯楼的价格仍站稳1.5万元/平方米，比已大幅降价并仍未企稳的花都、南沙的一手楼价高3倍以上。

　　尝试投资新方向

　　“过去我投资新兴社区的商铺赚了不少差价。但是，从今年开始，我发现那些带有仓储功能的楼上铺的投资回报率更高，而且升值前景会随着网络购物的兴起而看好。”在天河某大型社区拥有10多个社区商铺的朱先生说。

　　朱先生曾经试图在今年购买某半开放式小区的街铺，发现售价要8.5万元/平方米，而月租约300元/平方米，年租金回报率仅4.2%。在这些人气兴旺的社区，街铺价格即使年年水涨船高，好位置仍一铺难求。

　　“还按过去的方法选铺，很容易接到击鼓传花的最后一棒。在这个楼价下跌的阶段，风险太大了。”最后，朱先生退而求其次，以约1万元/平方米的价格购买100平方米的3楼铺位，并向一名在淘宝网做专业母婴用品批发的代理商出租，月租金为6000元，年租金回报率超过7%，且租期一签就是3年。

　　这让朱先生找到新的投资方向，开始加快寻找价格适中、面积较大的商铺，并希望形成一定规模后能吸引更多网络批发商求租。朱先生认为，随着越来越多专业类网络批发商凭网络优势开拓客源，需要最大的不一定是街铺，而是有仓储功能的平价商铺。

　　综合各方意见，地段成为楼市调整期投资的首要着眼点，而物业的功能性受到密切关注，仓储和名校等附加值能增加物业保值能力。拥有CBD的天河区和拥有成熟配套设施的老城区中心成为首选地段。

　　点评

　　● “在楼市调整时期购房，中心城区的小户型如公寓、小复式等是不错的选择。”

　　● “商贸热点区域的成熟配套楼盘，即使在楼市调整期也是出租回报率较高的物业。”

　　● “老城区有名校、医疗资源的物业最抗跌。”